上海易居房地产研究近日发布了《2015年2月全国房地产市场报告》。报告指出，土地成交量继续回落，成交价格下降明显；房地产投资增速逐步放缓，新开工面积降幅加大；商品房销售量跌幅加剧，价格同比微涨；房企到位资金小幅回升，销售回款资金占比下滑。总体而言，年初多项指标“跳水”，预计全年“先下后上”。
易居研究院研究员朱光指出，从土地购置面积增幅走势看，今年前两个月继续大幅下行，延续了2014年以来整体处于负增长区间的态势，主要原因是去年年初地市火爆，造成基期值较高。另外，由于近期地方政府推地节奏放缓，导致土地供应较少，再加上受到行业整体调整态势依旧的影响，企业普遍拿地意愿不强，这些也导致土地成交下滑。预计今年上半年随着去年同期基数的逐步回落以及土地供应的上升，土地购置面积同比跌幅将有所放缓。
从土地价格看，今年前两个月土地价格大幅回落，主要与近期成交土地的结构以及区位有关，由于优质地块较少，土地价格回落明显，但仍处于近年来的较高水平。预计今年上半年，随着土地市场的逐步平稳，供应的放量，土地价格仍将继续上行，但增幅将对平缓。
从商品房销售面积同比增幅走势看，今年前两月仍旧处于负增长区间，而且跌幅进一步加大。近期虽然中央层面通过降准和降息等金融手段。释放了流动性，一定程度上刺激了楼市的需求。但总体而言，由于行业持续调整，购房者大多仍处于观望态势，市场并未明显复苏。预计随着去年同期基数的逐步回落，以及中央和地方在政策层面的继续放松，今年上半年，商品房同比跌幅整体也将持续收窄。
从房企资金情况看，今年前两个月房地产开发企业到位资金同比增幅小幅上升，止住了去年以来整体回落的态势。显示出近期房企资金压力较大的情况有所缓解，虽然近期央行连续出台降准和降息等金融政策，一定程度上降低了企业的融资成本，但由于商业银行考虑到风险因素，整体放贷意愿并不会明显提升，因此房企资金压力短期内仍不会趋于好转。预计今年，随着金融政策的进一步宽松、楼市的逐步复苏，房企资金同比增幅将平稳上行。
一、土地成交量继续回落，成交价格下降明显
（一）全国土地购置面积同比持续负增长，上半年跌幅将逐步放缓
1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2773万平方米，同比下降31.7%；土地成交价款699亿元，下降30.2%。
（二）全国土地购置均价增幅大幅收窄，价格回落明显
1-2月份，全国房地产开发企业土地购置均价2521元/平方米，同比增长2.4%，增幅较去年全年收窄15.1个百分点。
二、房地产投资增速逐步放缓，新开工面积降幅加大
（一）全国房地产开发投资增幅持续放缓，今年上半年将趋于平稳
1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比增长10.4%，增速较去年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资5922亿元，增长9.1%，回落0.1个百分点。
从房地产投资额同比增幅走势看，今年前两个月延续了去年以来整体逐步回落的态势。主要是近期行业调整依旧，虽然中央和地方在政策层面继续放松，但由于楼市库存的较大压力仍给企业带来较大的影响，因此一些房企仍将重心放在了去库存和回笼资金上，再加上春节因素的影响，都导致房企投资力度持续放缓。预计今年上半年，随着市场的进一步趋稳，房地产投资同比增幅也将趋于平稳。
分地区看，1-2月份，东部地区房地产开发投资5338亿元，同比增长11.4%，增速比去年全年提高1个百分点；中部地区投资1609亿元，增长6.7%，回落1.8个百分点；西部地区投资1840亿元，增长11.1%，回落1.7个百分点。从各地区投资增幅看，东部地区处于首位，显示该区域市场再度活跃。
（二）全国房屋新开工面积跌幅加大，全年新开工跌幅将逐步收窄
1-2月份，房地产开发企业房屋新开工面积13744万平方米，同比下降17.7%。其中，住宅新开工面积9852万平方米，下降19.8%。
从房屋新开工面积同比增幅走势看，今年前两个月增幅继续下行，延续了去年11月以来整体下行的走势。主要是受到行业整体处于调整态势的影响，市场观望气氛浓厚，房企对后市信心不足，导致企业放缓了项目的开工计划。预计今年随着去年同期基数的大幅回落，房屋新开工面积同比跌幅将有所收窄。
三、商品房销售量跌幅加剧，价格同比微涨
（一）商品房销售面积跌幅继续加大
1-2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。其中，住宅销售面积下降17.8%。商品房销售额5972亿元，下降15.8%。其中，住宅销售额下降16.7%。
从各物业类型看，今年前两个月除了商业营业用房销售面积同比上升外，住宅和办公楼仍呈现同比下降态势。其中住宅销售面积下降17.8%，销售额下降16.7%；办公楼销售面积下降4.6%，销售额下降15.6%；商业营业用房销售面积增长3.2%，销售额下降4.0%。住宅销售量同比跌幅下滑最为明显，主要与市场需求不足有关。
分地区看，1-2月份，东中西部地区商品房销售面积同比均呈下跌态势，其中中部地区跌幅最大，同比下降达22.1%，显示中部地区商品房市场降温最为明显。
（二）商品房成交均价保持同比微增态势
1-2月份，全国商品房成交均价同比增长0.6%，而2014年全年为同比增长1.4%。其中住宅成交均价增长1.3%，办公楼成交均价下降11.3%，商业营业用房成交均价下降6.8%。今年前两个月，除了住宅价格增幅处于正增长区间外，办公楼和商业营业用房价格同比均有所下滑。从价格增幅走势看，住宅整体较为平稳，延续了去年全年微幅上升的态势。预计今年上半年，随着去年同期基数的逐步回落，住宅价格仍将呈现小幅上升态势。
（三）商品住宅待售面积增幅回落，市场库存压力加大
2月末，商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米。其中，住宅待售面积增加1493万平方米，办公楼待售面积增加211万平方米，商业营业用房待售面积增加47万平方米。
2月末，商品住宅待售面积同比增长23.4%，较2014年全年增幅下降2.2个百分点，而今年前两个月商品住宅销售面积同比则下降17.8%。两者的差值为41.2%，较2014年末的差值有所加大。主要是去年年底，房企推盘力度较大，但由于一系列放松政策对市场刺激作用有限，再加上1-2月受春节因素影响，市场处于淡季，因此楼市去化能力下降。都导致近期楼市库存压力有所加大。预计今年上半年，随着中央和地方楼市政策的继续放宽，楼市也将逐步复苏，库存压力也将有所缓解。
四、房企到位资金小幅回升，销售回款资金占比下滑
1-2月份，房地产开发企业到位资金21613亿元，同比增长1.6%。其中，国内贷款4942亿元，增长0.6%；利用外资86亿元，增长72.6%；自筹资金9023亿元，增长9.3%；其他资金7563亿元，下降6.0%。在其他资金中，定金及预收款4438亿元，下降10.3%；个人按揭贷款2161亿元，增长2.1%。
从开发企业资金来源的构成分析，1-2月份，国内贷款占22.9%；利用外资占0.4%；自筹资金占41.7%，其他资金占35%。
销售回款占比受市场影响大幅回落。与去年全年相比，今年前两个月各项资金来源占比中，自筹资金和国内贷款占比均上升，而利用外资和其他资金占比均回落。国内贷款占比明显回升主要也缘于近期中央金融政策的持续宽松，而其他资金占比回落，则与近期市场成交低迷有密切关系。
五、全国楼市继续调整，一二线城市有望率先复苏
总体而言，今年前两个月，全国楼市依旧延续了去年年底的低迷态势，但主因是去年基期值较高。从土地市场看，土地交易呈现量价齐跌的态势；从房地产投资情况看，增幅放缓的态势也并未改观。房屋新开工量跌幅进一步加大；从商品房市场看，由于楼市放松政策刺激作用有限，整体依旧低迷，楼市库存压力也有所加大；从房企资金情况看，同比增幅出现了小幅回升，预示房企资金面有所改善，但不足以掩盖房企资金压力依旧突出的局面。预计今年，随着政策层面的持续放松和调整，楼市也将逐步复苏，特别是一二线城市将率先复苏。
